公积金转商业贴息贷款源头揭秘

2019-06-09 14:19:28 来源: 永州信息港

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本报 姚轩杰

近一段时间以来,杭州、徐州、青岛、北京、广州等多城市住房公积金贷款出现井喷态势,公积金余额告急。不少地方开始采取公积金转商业贴息贷款的方式来解燃眉之急。继北京国管公积金中心后,杭州公积金管理中心将于9月份正式开展这一业务。

“不办商业贴息贷款的话,排队等候公积金放款至少要等到明年。”杭州公积金管理中心相关人士告诉中国证券报。

不过一些购房者反映,若办理公积金转商业贷款,中间的息差名义上是由公积金管理中心埋单,但公积金采取封闭运行的方式,缴存与提取和贷款是对应的,哪来的多余的钱呢?针对这一问题,中国证券报通过多方调查发现,羊毛出在羊身上,这部分差额公积金管理中心、和开发商都不愿意出,还是购房者埋单,表现形式就是开发商提高房价。

轮候放款或需等待半年

“我申请资料都交上去三个多月了,为什么还没批下来,会不会不批了?”北京的张女士对中国证券报抱怨道。四月初,她在北京昌平区北六环附近买了一套两居室,属于首套房,从国管公积金中心贷了80万元,但迟迟没有放款。“我每周都看国管公积金站上审批进度,但一直是审批中,打问,只告诉我说办理人数多,需耐心等待。”如今她显得非常焦虑。

中国证券报为此致电国管公积金中心,相关人士表示,目前公积金个人贷款规模已达到监管部门关于存贷比规定的上限,原则上暂停审批新的贷款需求,建议选择公转商贴息贷款。若选择公积金贷款轮候的话,需要个月的时间甚至更长。

杭州公积金管理中心也发布公告,将于9月推出公积金转商业贴息贷款业务,以解决公积金贷款轮候太久的问题。该中心工作人员告诉,若轮候公积金贷款,购房者至少需等半年,并且也不再受理新申请客户。

而且由于公积金余额紧张,不少楼盘已不接受公积金贷款。了解到,杭州金隅观澜时代、龙湖滟澜山、宋都晨光国际等多数楼盘已经暂停公积金贷款买房。“我们回款压力大,不能跟公积金耗着。”一位售楼销售人员表示。

还有部分楼盘即使接受公积金贷款,但和不采取公积金贷款的购房者区别对待,甚至直接取消购房优惠,试图阻止购房者采取公积金贷款。

业内人士预计,随着“金九银十”销售旺季的到来,公积金贷款还将出现井喷现象,或将有更多的城市推出公积金转商业贷款贴息政策,来缓解公积金余额吃紧的现状。

贴息“源头”来自房价提升

所谓贴息,是指公积金贷款转成商业贷款时,购房者申请公积金贷款时先与银行签订商业贷款合同,因商业贷款利率要比公积金利率高,公积金中心对购房者补贴利息差额。

目前5年期以上个人住房公积金贷款利率为4.5%,5年期以上商业贷款利率为6.55%。从官方表述来看,中间相差的2.05个百分点由公积金管理中心每月打到个人账户。

但是公积金管理运营是封闭式的,缴存与提取和贷款是对应的,公积金管理中心从哪里去筹来这部分贴息所需的资金。而商业银行更不可能做“雷锋”,帮贷款者出这部分资金。那贴息的资金到底由谁来出?

一位业内知情人士告诉中国证券报:“公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱,羊毛出在羊身上,还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局:个人可以从商业银行办贴息贷款,贴息由开发商来承担,但开发商不可能自己倒贴,于是以提高房价的方式抵消贴息的支出。”

如此一来,购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房,从而增加了整体的购房成本。“这个价格调整,是开发商根据贴息成本核算好的,购房者根本无法知晓。”上述人士继续向揭露这项业务的骗局。

一般而言,某个楼盘在蓄客阶段会对前来看房的人询问贷款方式,如果是贴息贷的话,售楼人员会做上记号。等到开盘选房的时候,售楼人员会把选到房的人的信息和之前蓄客阶段的登记信息比对,终确定选择贴息贷的人员数量。

之后这份名单会上交到开发商的营销中心,营销中心的负责人再根据贷款人数、贷款数量和利息成本等指标核算出这个楼盘额外支出的费用。然后再以提高销售价格的方式把这笔费用分摊到每个购房者的身上。“打个比方,这个楼盘销售均价是1.5万,但由于有部分购房者贷款方式是贴息贷,开发商就可能调到1.6万。那买了这个楼盘的房子的每个人,都要以1.6万的价格付款。这样一来,所有人的购房成本都增加了。”

正是由于借此能提高销售价格,开发商非常乐意接受这种贴息贷的方式。公积金管理中心也因此缓解余额不足的燃眉之急,并且能降低申请人轮候时间过长引发的舆论压力,自然十分鼓励申请人采取这种方式。商业银行能多放贷款,赚取利息,也愿意顺水推舟。而对购房者而言,表面上是大大缩短了放款时间。三方都“皆大欢喜”,唯有购房者还被蒙在鼓里。

细节不明致购房者忐忑

尽管被这个“骗局”蒙在鼓里,一些购房者依然会去公积金管理中心咨询贴息贷的相关事宜。8月14日、15日,中国证券报走访了北京国管公积金中心和中国邮储银行广安门支行,了解办理情况。

“我想申请20年的贷款期限,转成商业贷款后能给我贴息20年吗?”一位购房者询问国管公积金中心的工作人员。但工作人员回答道:“目前我们只负责办理贴息贷业务,具体贴息多少年上面没有文件下来,我们不清楚。”

“这没个准话,万一哪天政策变了不给我贴息了怎么办?他们虽说等余额不那么紧张了就会转回公积金贷款,但也不知道什么时候会转。”这位购房者向诉苦。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫在接受中国证券报采访时表示,具体贴息多少年需要购房者跟银行和开发商协商,三方肯定要签署一份协议,来约定相关事宜。贴息是开发商出的,它不可能给购房者出20年的,一般是年,多不会超过10年。

但是这面临一个问题:若开发商只同意签5年,那5年之后购房者是按公积金贷款缴利息还是继续按商业贷款?谢逸枫表示,这需要看购房者在第5年的时候是否转回公积金贷款,若转回就按公积金贷款利息缴,反之按商业贷款利息缴。“购房者要时刻注意公积金政策变化,不要等到期间到了之后没转,就吃大亏了。”他提醒说。

此外,在贴息贷指定银行邮储银行看到,有购房者问:“若选择了贴息贷的话,每月还款是从工资里扣缴还是从缴存的公积金里扣除?”据了解,正常的公积金贷款,购房者每月缴存的公积金是可以冲抵每月房贷的。但银行工作人员说需问公积金管理中心,但公积金管理中心也没有具体的细则来解释。

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